Saldo e Stralcio Immobiliare: i 5 modi per eliminare il rischio del pignoramento casa

Oggi esistono alcune strategie mirate per tutelare il tuo immobile di proprietà – in primis, la pratica di saldo e stralcio immobiliare evitando che questo risulti oggetto di vendita all’asta da parte dei creditori o ancora dall’ente deputato a tale provvedimento, azione finalizzata, di solito, a recuperare il denaro dovuto quale frutto del pagamento di un debito.

Parliamo di strategie che dovranno essere analizzate con l’aiuto di un Consulente esperto e capace di valutare i pro e i contro di ogni azione eventuale.

Fondo Patrimoniale

Per scongiurare il rischio di pignoramento del proprio immobile, è plausibile strutturare un fondo patrimoniale.

Il fondo patrimoniale non è altro che un sistema atto a tutelare i beni di famiglia. Nel momento in cui l’immobile viene integrato tra i beni protetti, questo non può subire alcun tipo di pignoramento. Una tale soluzione risulta possibile solo nell’eventualità in cui il quadro debitorio sia successivo al proprio inserimento nell’atto matrimoniale.

Strategie per evitare il pignoramento: intestare la casa ad un famigliare

La strategia più nota ed impiegata per evitare il pignoramento dell’immobile è quella di intestarlo a terze persone, per esempio ai figli o al proprio coniuge.

In tal modo, il creditore potrebbe sì impugnare l’atto di proprietà con l’obiettivo di procrastinare il passaggio per rientrare in budget circa la somma non pagata dal debitore, ma solo entro certi termini.

Come vendere l’immobile a terze persone? La vendita della casa ad una persona altra dalla famiglia, rappresenta un ulteriore metodo impiegato per evitare che i creditori si impossessino dell’immobile; così facendo chiaramente si rinuncia però alla proprietà. La problematica in questo caso si lega all’evitare il pignoramento dei crediti, dal momento che i soldi percepiti dalla vendita sono senz’altro utilizzabili al fine di saldare il debito contratto.

Trust

Uno strumento efficace per tentare di eliminare lo spettro legato al pignoramento della casa, è sicuramente quello del Trust.

Il Trust si identifica con un sistema di matrice anglosassone, non propriamente moderato da normative italiane.

Il funzionamento del Trust si basa sulla cessione dell’immobile ad una società di gestione, includente l’obbligo di restituzione dello stesso fissato con un termine dell’accordo. Durante questo arco di tempo, la società gestisce l’immobile nell’interesse dell’effettivo proprietario.

Vincolo di destinazione

Il vincolo di destinazione assume connotati simili a quelli del fondo patrimoniale. Questo tipo di vincolo viene impiegato spesso nell’ambito di scenari familiari in cui è presente una persona disabile. In tal caso, si vincolano i beni immobili o anche auto o ancora altre tipologie di proprietà, impiegandole alla tutela di uno scopo o di una persona.

La separazione consensuale

Con l’obiettivo di tutelare gli immobili dai creditori, una coppia di coniugi può anche fingere la separazione consensuale. Stiamo parlando di una vera e propria separazione effettiva, dal momento che questa subirà la convalida da parte di un giudice, anche se nella realtà dei fatti i due coniugi vivono insieme.

Una simile strategia consente di trasferire la proprietà dell’immobile al coniuge libero dai debiti, scansando così una volta per tutte il dramma del pignoramento della casa.

Riepilogando, possiamo dire che il saldo e stralcio immobiliare corrisponde a quella procedura che implica l’offerta ai creditori del pagamento di una somma di denaro inferiore rispetto a quella dovuta originariamente, con l’obiettivo di saldare e stralciare il debito da cui si era partiti.

Saldo e Stralcio Immobiliare: le dinamiche

Nell’ambito del saldo e stralcio immobiliare, si stabilisce con l’ente bancario o con i creditori, un prezzo di vendita più basso dell’immobile, liberando così l’abitazione pignorata.

Il saldo e stralcio viene così definito, in quanto permette di saldare il debito, ottenendo lo stralcio della propria posizione debitoria senza subire alcuna ripercussione circa la somma minore ceduta rispetto all’importo più alto dovuto in origine.

Questo tipo di procedura consente al debitore di gettarsi alle spalle, in maniera definitiva, la propria posizione debitoria, ottenendo la cancellazione dalla Centrale dei cattivi pagatori e riuscendo così ad accedere ex novo a finanziamenti di ogni sorta e ad aprire nuove carte di credito.

L’acquirente deve possedere la liquidità per comprare l’appartamento ed essere disposto ad acquistare l’immobile in tribunale per definire la transazione.

Una volta stipulato l’accordo tra le parti, sarà il notaio a stabilire il rogito in Tribunale. In tal modo, si renderà contestuale il pagamento del prezzo e la rinuncia agli atti di giudizio da parte del creditore.

Problematiche impreviste

Molte famiglie contraggono un mutuo con l’obiettivo di ottenere quei fondi necessari ad acquistare un’abitazione.

Spesso però a causa di molteplici fattori, possono trovarsi impossibilitati nel rimborsare le rate del prestito.

In questo specifico scenario, la banca attiverà la procedura per tentare di tornare in possesso del prestito accordato.

ll proprietario dell’immobile può tutelarsi al fine di bloccare il processo esecutivo, accordandosi con la banca per pagare una somma inferiore a quella dovuta in origine.

La differenza tra l’importo iniziale e quello pagato (ad esempio, il 20%) non permane quindi come insoluta. In uno scenario diverso dal saldo e stralcio invece (come nel caso di una vendita all’asta), la parte di debito non saldato resta insoluto e il creditore godrà del diritto di pretendere la restante parte che gli spetta di diritto.

Ad ogni modo, il saldo e stralcio rispecchia una proposta del debitore che potrà essere accettata o rifiutata, in dipendenza della convenienza che viene percepita lato creditore. Uno degli elementi da considerare, coincide appunto con l’identità della somma da offrire a stralcio del debito.

Spetterà ai consulenti immobiliari esperti, assistere i debitori nell’ambito della formulazione della proposta, oltre che nella trattativa, con l’obiettivo di portarla a buon fine: nelle ipotesi migliori, è possibile ottenere una riduzione del debito di partenza anche del 40 o 50%.

Ma quali sono gli aspetti da considerare per decidere quanto offrire nell’ambito di una proposta di saldo e stralcio?

I vantaggi del Saldo e Stralcio Immobiliare

Quali sono i vantaggi per le parti coinvolte in una pratica di saldo e stralcio immobiliare?
Nel caso del creditore, anche se si potrebbe pensare che risulti improbabile che questo si mostri incline ad incassare una somma inferiore rispetto a quella pattuita in precedenza, tale pratica presenta comunque diversi vantaggi.

Nel caso si tratti di un ente, questo non metterà a registro una perdita all’interno dei libri contabili, dal momento che la non riscossione di un credito per un periodo prolungato di tempo viene considerata tale.

Inoltre, la pratica di saldo e stralcio immobiliare consentirà al creditore di eliminare la scomoda alternativa di percorrere la via del pignoramento dell’immobile, la quale prevede costi totalmente a carico del creditore stesso, salvo poi recuperarli – con tanto di incognita – dal debitore e solo a procedura conclusa. Senza contare i tempi burocratici di solito dilatati nel tempo, che molto spesso potrebbero tradursi addirittura in anni. In ultimo, l’opzione saldo e stralcio evita al creditore la vendita dell’immobile all’asta con decurtazione del valore annessa, quantificabile nell’ambito del 20% e con ulteriori tagli aggiuntivi in caso di asta deserta, e ancora lunghi tempi di attesa.

Il CRIF

Quali sono invece i vantaggi per il debitore che decida di applicare un saldo e stralcio immobiliare?

Tale soluzione consentirà a questo di evitare la vendita all’asta dell’immobile, azione che come abbiamo visto non gli consentirà di percepire comunque una somma sufficiente a saldare il debito ai creditori. Inoltre, il debitore eviterà il pignoramento e il pagamento delle pratiche anteposte alla vendita dell’immobile.

Ancora, il soggetto interessato scansa il rischio di venire iscritto al CRIF (Centro Rischi Finanziari), per non aver adempiuto ( o ritardato) al pagamento delle rate dei debiti. L’iscrizione al CRIF implica l’impossibilità di richiedere finanziamenti futuri, oltre a tutte quelle problematiche corollarie, come non poter più possedere una carta di credito.

Il vantaggio principale per il debitore che si affida ad un saldo e stralcio immobiliare? Questo potrà estinguere definitivamente il proprio debito senza più doversi preoccupare di eventuali proteste o rivalse avanzate dai creditori.

Saldo e Stralcio Immobiliare: le opportunità

Il saldo e stralcio corrisponde inoltre ad un’opportunità anche per coloro che vogliano acquistare un immobile, in quanto, anche in questo caso, i vantaggi rispetto ad un’asta sono evidentemente concreti.

L’acquirente non dovrà infatti sostenere alcuna gara con altri compratori, assoggettandosi al rischio di dover sborsare una somma superiore rispetto al prezzo iniziale dell’immobile.
inoltre, l’acquirente X eviterà l’esborso di una cauzione, come nel caso della vendita con incanto, o ancora di dover gareggiare con esperti del settore con l’alto rischio di vedersi soffiato l’acquisto.

L’immobile è inoltre disponibile da subito, non appena acquistato, diversamente da ciò che succede nell’eventualità di una vendita all’asta, costantemente caratterizzata da tempi burocratici molto lunghi. L’acquirente evita inoltre di sobbarcarsi spese legali relative all’impellenza di rifarsi ad un professionista in grado di seguire l’intera procedura, come avviene negli scenari tipici di una vendita all’asta.

Sintetizzando il tutto, ecco un elenco minimo dei benefici di un saldo e stralcio immobiliare che sarebbe bene tenere a mente:

1. Il creditore può recuperare la somma di denaro in tempi brevi

2. Possibilità di preservare il valore dell’immobile rispetto alla vendita all’asta
3. Il debitore potrà chiudere definitivamente la propria posizione debitoria ed essere cancellato dalla Centrale dei rischi

4. L’acquirente ottiene l’immobile senza dover competere con altri potenziali compratori
5. L’acquirente ottiene un immobile a un prezzo scontato rispetto al valore di mercato

Il funzionamento del Saldo e Stralcio Immobiliare

Ma come funziona esattamente il saldo e stralcio immobiliare?

Il debitore, avvalendosi di un consulente che ne fa le veci, si impegna a proporre al creditore un importo “a stralcio” inerente il debito originario.

A questo punto, il creditore deciderà se la proposta può risultate attinente ed in linea con le proprie opportunità di rientro (come la vendita all’asta). Qualora la banca o il creditore accettino, l’immobile viene ritirato dalla vendita all’asta.

Successivamente, verrà fissato il rogito in Tribunale, in modo tale da consentire al creditore, una volta incassato quanto previsto, di firmare la rinuncia agli atti del giudizio. Il giudice dell’ordinanza si impegnerà pertanto a notificare l’estinzione del debito.

Fonti di attrazione

Chiaramente, un’opportunità di saldo e stralcio del debito risulta attraente in ragione del volume in seno all’importo proposto e in relazione a quanto minori siano le possibilità per il creditore di trovare soddisfacimento ai propri diritti per mezzo del pignoramento e della vendita della casa all’asta.

La pratica di vendita di casa all’asta corrisponde in genere all’ultima strategia a cui le banche si riferiscono, considerato che il prezzo di vendita degli immobili all’asta risulta in genere inferiore perfino del 30 o 40% rispetto al prezzo di mercato.

Nell’eventualità un’asta risulti deserta, il Tribunale sarà libero di stabilire nuove sessioni di vendita, le quali implicheranno comunque una riduzione del prezzo di vendita pari al 25% rispetto al valore di partenza.

Chiaramente, le banche prendono in carico moltissimi casi di questo tipo e appare loro chiara il dato statistico di trovare soddisfacimento tramite la vendita all’asta e in genere anche a quale percentuale rispetto alla cifra di partenza.

In molti casi, il valore di rientro previsto è così basso e con tempistiche talmente dilatate, che la soluzione a saldo e stralcio risulta senza dubbio come l’alternativa più soddisfacente in senso lato, dal momento che questa consente di percepire una somma sicura e in tempi assolutamente brevi.

Guadagni effettivi

Il guadagno effettivo, derivante da una vendita all’asta, dipenderà dalle caratteristiche delle immobili come:

• 1. Il valore del quartiere nel quale questo risulta allocato
• 2. La vicinanza a servizi e attrattive importanti
  • 3. La presenza di eventuali debiti insoluti (imposte non evase, rate condominiali da saldare,
• difetti nell’appartamento, urgenza di ristrutturazione, abusi edilizi da sanare e molto altro)
• 4. Presenza di ipoteche e di trascrizioni pregiudiziali
• I consulenti professionali dedicati alla materia, non mancheranno di valutare l’immobile con l’obiettivo di formulare un valore armonico ed in linea rispetto alle caratteristiche dello stesso, in modo tale che questo sia percepito come conveniente dal creditore.
• Proprio per questo motivo, di solito si concorda una visita con l’ufficiale giudiziario al fine di poter appurare le reali caratteristiche dell’immobile.

I professionisti di Adifesa

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L’intervento dei professionisti di ADifesa ti agevolerà nello stipulare l’accordo di saldo e stralcio con i tuoi creditori, necessario per ricorrere a questa modalità.

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