In quali scenari è possibile il pignoramento della prima casa? Scopriamolo insieme

Il pignoramento si configura come il primo atto esecutivo per mezzo del quale viene inaugurato il processo di espropriazione forzata di un immobile. Tale processo viene attuato al fine di vincolare certi beni del debitore a tutela del diritto di credito del creditore.

La Legge n. 69/2013 è andata a modificare l’art. 76 del co. 2, DPR n. 602/73, implicando il divieto pignoramento nel caso in cui il debitore possegga un unico immobile di proprietà.

Il divieto di pignoramento rispetto alla prima casa però può essere applicato solo nell’eventualità in cui l’ente creditore si configuri con l’Erario, ossia con l’Agenzia delle Entrate – Riscossione. Questo vuol dire che se è stato contratto un debito in forma privata, come ad esempio un debito bancario, l’immobile in questione pur coincidendo con la prima casa potrà essere sottoposto ad espropriazione forzata tramite pignoramento e conseguente vendita all’asta.

Qualora invece il creditore converga con l’Erario (nell’ambito di debiti legati ad imposte o a sanzioni di tipo amministrativo-pecuniario) bisogna accertarsi sulla pertinenza di alcuni fattori al fine di appurare se la prima casa può essere pignorata o se invece il proprio caso specifico possa rientrare nelle categorie dell’esonero.

Andando più nel dettaglio, se vige la coerenza delle condizioni elencate di seguito, l’immobile inteso come prima casa -su cui gravano debiti erariali – non potrà essere pignorato:

1. il bene corrisponde all’unico immobile posseduto dal debitore;

2. il debitore dovrà dimostrare la propria residenza anagrafica all’interno dell’immobile;

3. l’immobile deve essere accatastato in qualità di civile abitazione (categoria A, tranne A/10);

4. il bene immobiliare in oggetto non deve in alcun modo corrispondere ad un bene di lusso;

Debito erariale: possesso di altri beni immobiliari

Il divieto di pignoramento legato alla prima casa non è applicabile e vigente in termini assoluti, e questo vale anche nell’ambito di debiti erariali, ossia – come detto – di debiti contratti con l’Agenzia delle Entrate – Riscossione. In alcune circostante infatti, è probabile che si manifesti sia l’iscrizione dell’ipoteca che il pignoramento della prima casa. Come accennato sopra, la Legge n. 69/2013 non contempla il divieto di pignoramento sulla prima casa, bensì sull’unica casa di proprietà del debitore. Di conseguenza, l’atto di pignoramento è vietato solo nel caso in cui il debitore risulti essere il proprietario di un unico e solo immobile.

Qualora il soggetto debitore sia proprietario di un secondo immobile, l’Agenzia delle Entrate godrà del diritto di aggredire il secondo immobile in oggetto. Ad ogni modo, nell’eventualità in cui il secondo immobile non basti a sanare la totalità del debito contratto, l’Agenzia delle Entrate potrà attivarsi per espletare anche il pignoramento della prima casa.

Se si possiede un secondo immobile il fisco può pignorare anche il primo bene immobiliare, ma a patto della coesistenza di specifiche condizioni:

1. 1. il debito erariale deve essere superiore ai 120.000 euro;
2. 2. la stima del complesso degli immobili del debitore sia superiore a 120.000 euro;
3. 3. l’ente erario deve dare al debitore la possibilità di rateizzazione preventiva circa la somma dovuta.

Pignoramento prima casa: chi può farlo?

Come accennato all’inizio, la prima casa può essere pignorabile – a prescindere dalle circostanze specifiche – se il debito gravante sul debitore sia stato contratto con privati, come per esempio con un istituto di credito tramite cui il debitore ha sottoscritto un contratto di mutuo, o ancora con una realtà aziendale o con altre istituzioni simili di natura privata. In ognuno di questi scenari, la legislazione non impone alcun limite, e di conseguenza nel caso in cui il debitore risulti insolvente, non è concessa nessun tipo di garanzia a tutela di quest’ultimo, neanche rispetto alla prima casa.

E allora come saldare il proprio debito in questi casi? Il debitore può vendere l’immobile a saldo del debito contratto, occupandosi poi di possibili scarti finanziari ancora da versare. Attenzione: in questi casi, il debitore non godrà di nessun tipo di tutela, nemmeno nell’eventualità in cui i creditori corrispondano ai propri familiari, o alle controparti di processi vincitori di cause, o ancora ad altre realtà private.

Debito e ipoteca

Nell’eventualità di debiti superiori nel complesso a 20.000 euro, a parte il pignoramento si può iscrivere ipoteca rispetto all’unico immobile del debitore in cui questo risieda sotto il profilo anagrafico. L’ipoteca si configura come una vera e propria garanzia lato creditore, il quale potrà andare ad esercitare un diritto di prelazione rispetto al bene ipotecato, utile a proteggerlo di fronte al rischio di insolvenza del debitore.

L’ipoteca prende le mosse tramite iscrizione all’interno di un registro pubblico, applicandosi poi in toto al bene in oggetto; questo provvedimento può venire iscritto ogni volta che il debitore X contrae un debito e il creditore gode di un titolo esecutivo; come nel caso di un decreto ingiuntivo che non ha riscontrato opposizione entro i 40 giorni, di una cambiale, di una sentenza di condanna, di un contratto di mutuo o ancora di qualsiasi altro atto pubblico certificato da un notaio che accerti l’esistenza del debito.

Il pignoramento della prima casa

Il pignoramento della prima casa si realizza nel momento in cui il debitore non è più in grado di soddisfare i debiti finanziari contratti e il creditore decide di attivare le procedure esecutive, che di base implicano una vendita all’asta dell’immobile, vendita realizzata per permettere al creditore di impossessarsi del ricavato dell’asta suddetta a copertura della somma di debito a lui dovuta. Al fine di pignorare la prima casa, è d’obbligo che il creditore possieda un titolo esecutivo, ovvero una sentenza, un assegno, una cambiale, un contratto di mutuo o un decreto ingiuntivo definitivo. Il titolo esecutivo dovrà essere comunicato al debitore; il creditore dovrà notificare al debitore l’atto di precetto, equivalente al sollecito a pagare entro dieci giorni. Nell’arco e non oltre i 90 giorni dalla notifica di precetto, il creditore notificherà l’atto di pignoramento tramite l’ufficiale finanziario.

Prima del pignoramento immobiliare, si dovrebbe espletare l’iscrizione dell’ipoteca sulla prima casa, anche se quest’ultima non è obbligatoria; questo passaggio non dovrà essere notificato al debitore; l’scrizione dell’ipoteca permette al creditore di rifarsi sull’immobile anche nell’eventualità in cui il bene sia trasferito a soggetti terzi.

Soluzioni

Ma esiste una possibile soluzione per evitare il pignoramento della prima casa? Di base, l’unica alternativa per evitare il pignoramento della prima casa equivale a muoversi in anticipo, scongiurando la progressione di forme di passività, sia di ordine privato che di matrice erariale. Meglio agire prima cercando possibili soluzioni, per evitare di vedersi notificato un atto di pignoramento.

Elenchiamo di seguito alcune delle alternative percorribili per proteggersi dal rischio di pignoramento della prima casa:

1. intestazione dell’immobile in capo ad un familiare;
2. la tutela del proprio patrimonio tramite la strutturazione di un fondo patrimoniale indirizzato alla salvaguardia degli interessi familiari;

3. l’implemento di un trust, ossia della possibilità di un soggetto di trasferire i propri beni ad un terzo per essere amministrati, cedendo poi il ricavato a beneficiari altri.

Nota bene: in questo tipo di scenario, è sempre meglio affidarsi ad un professionista per appurare la soluzione più congeniale ed efficace al proprio caso, tutelando davvero il proprio patrimonio.

I professionisti di ADifesa

I professionisti di ADifesa ti offrono una consulenza specializzata e perfetta, finalizzata ad assisterti nell’ambito della procedura di opposizione, aiutandoti a trovare soluzioni alternative nel corso della fase pre asta. L’intervento dei professionisti di ADifesa ti agevolerà nello stipulare l’accordo con i tuoi creditori.

ADifesa corrisponde ad una realtà professionale, in grado di fornire un valido aiuto per liberarti (eticamente) dei tuoi debiti e riacquisire una certa tranquillità. Contattaci subito, ti aspettiamo!