Uno dei rischi più concreti a cui si è esposti in relazione all’acquisto di un immobile, si configura con l’ipotesi di revocatoria, la quale potrà essere ordinaria (art. 2901 ss. Cod. Civ.) oppure fallimentare (art. 67 L.F).
Perchè si incorre, in generale, in un rischio di questo tipo? Ciò accade perchè spesso – soprattutto nell’ambito di quelle vendite che non contemplano l’attivazione di un muto per l’acquirente – il venditore o l’intermediario non dichiarano la presenza di eventuali creditori, nascondendo la situazione reale dietro un prezzo d’origine assolutamente vantaggioso e quindi all’apparenza molto favorevole per l’acquirente; inoltre in questi casi, sia venditore che intermediario palesano un’insolita disponibilità a voler concludere le trattative di vendita in maniera piuttosto veloce o al ribasso.
L’azione revocatoria
L’azione revocatoria ordinaria – o actio pauliana – appare disciplinata dagli artt. 2901 e ss. c.c. e si caratterizza quale soluzione atta a garantire e conservare alcuni elementi di natura patrimoniale per i creditori; in dipendenza della revocatoria infatti i creditori possono pretendere – in subordino a condizioni specifiche – che vengano dichiarati del tutto inefficaci rispetto alla loro posizione, quegli atti di disposizione del patrimonio (vendita, donazione, abitazione, uso) tramite i quali i debitori manifestino pregiudizio rispetto a motivazioni peculiari. Il creditore potrà esercitare tale azione revocatoria entro i 5 anni a partire dal momento dello sviluppo dell’atto pregiudizievole.
Perchè sussista l’opportunità per il creditore di esercitare un’azione revocatoria, dovranno coesistere 3 fattori fondamentali:
1. Scientia Fraudis: in questo caso il creditore dovrà dimostrare che il debitore era del tutto consapevole rispetto al danno arrecato allo stesso per mezzo dell’espletamento dell’atto dispositivo. Questo esercizio appare facilmente integrabile, supposto che – stando alla giurisprudenza – la consapevolezza del debitore di essere gravato da debiti o di aver prestato garanzie, risulta fisiologica e quindi conseguenza diretta rispetto all’intenzione chiara di arrecare un danno al creditore.
2. Eventus Damni: nell’ambito dell’Eventus Damni l’azione revocatoria potrà essere sviluppata solo quando questa includa un pregiudizio solido e concreto per il creditore, il quale risulterà impossibilitato a rifarsi sul patrimonio restante del debitore.
3. Consilium Fraudis: qualora l’atto è anteriore rispetto alla concretizzazione del credito, ciò corrisponderà ad un contesto secondo cui l’atto in questione è preordinato in forma dolosa con l’intento di pregiudicare il soddisfacimento dello stesso. Inoltre, se gli atti predisposti dal debitore risultano di natura onerosa, le parti terze saranno state di certo consapevoli del pregiudizio o comunque partecipi rispetto alla preordinazione dolosa nell’eventualità di credito postumo.
La revocatoria e i suoi effetti
Negli scenari in cui sia stata istruita una revocatoria, gli effetti dell’atto si configureranno inefficaci tra venditore, acquirente e il creditore che ha predisposto l’azione. Di conseguenza, se si acquista un immobile e ci si trova di fronte ad una sentenza di revocatoria, il creditore del soggetto che ha venduto l’immobile potrà metterlo all’asta, anche se in questo quadro il proprietario corrisponde ad un soggetto terzo; quest’ultimo potrà sicuramente cercare di rivalersi sul venditore, ma in questi contesti le possibilità di recuperare le perdite sono davvero scarse.
Essere vittime di una revocatoria dopo l’acquisto di un immobile rappresenta quindi un grave rischio. Si tratta inoltre di una tipologia di rischio capace di protrarsi nel tempo, dal momento che potrebbero passare degli anni tra l’acquisto dell’immobile e l’attivazione della revocatoria (ricordiamo che la revocatoria si prescrive in cinque anni).
Come evitare una revocatoria
Le ipotesi di soluzione potrebbero suonare semplici nella teoria, ma non lo sono poi naturalmente nella pratica. Il primo approccio piuttosto ovvio è quello di evitare la concretizzazione di quei presupposti capaci di veicolare rischi di revocatoria. Vien da sè però che evitare la maturazione di tali presupposti è impresa tutt’altro che semplice.
Di seguito, andremo ad illustrarti alcune delle strategie migliori per mettersi a riparo dai rischi di revocatoria dopo l’acquisto di un immobile.
Nota bene: si tratta di pratiche e proposte risolutive adattabili teoricamente a qualsiasi contesto, ma è naturale che queste si commisureranno ad hoc in dipendenza delle varie fattispecie.
1. Far includere una dichiarazione sottoscritta dal venditore – nell’ambito di una clausola creata ad hoc all’interno dell’atto – in cui si dichiari l’assenza di quadri debitori pregressi. Tutto ciò sarà distinto dalla clausola obbligatoria pertinente la dichiarazione di insussistenza di debiti condominiali insoluti.
2. Chiedere ad un consulente tecnico esperto di redigere una perizia che riporti la coerenza del valore di compravendita comparato al valore di mercato del cespite e confermare la stessa perizia in Tribunale. Questa forma di tutela si attesta quale pratica fondamentale per evitare il rischio di revocatoria, poiché è proprio in corrispondenza dell’ipotesi in cui la vendita sia avvenuta ad un prezzo “ambiguo”, che di solito viene confermata l’inefficacia dell’atto. D’altro canto, nei casi in cui sia presente una documentazione di confermata provenienza e data certa anteriore all’atto (sempre sviluppata da un esperto), che appuri la congruità del valore, non ci si potrebbe appellare ad un indebito approfittarsi del soggetto terzo, né ad una consapevolezza – lato debitore – del danno, né tantomeno ad un danno esercitato a discapito del creditore.
Altri accorgimenti
3. Nei casi in cui il venditore si configuri come soggetto imprenditore, è bene recuperare i bilanci degli ultimi 5 anni e richiedere un elenco dei creditori con i vari importi; inoltre, rispetto ai creditori di importi oltre i 10.000 euro chiedere se siano esistite delle garanzie personali prestate e non trascurare di ottenere una dichiarazione attestante l’insussistenza.
4. Nell’eventualità di più creditori, ognuno dei quali con importi oltre i 10.000 euro, chiedere al venditore di fornire un consenso scritto dei creditori alla vendita, ossia di effettuare trattative di saldo e saldo per (e con) ogni singolo creditore.
5. Negli scenari in cui siano presenti molti creditori afferenti a classi diverse, chiedere al venditore di espletare le procedure volontarie para concorsuali di liquidazione del patrimonio previste dalla L. 3/2012 s.m.i.
6. Trascrivere il contratto preliminare di acquisto.
7. Pagare tutto l’importo dovuto attraverso strumenti tracciabili, idealmente tramite l’ottenimento di un mutuo, e quindi dare prova che la somma viene versata in concomitanza all’atto di compravendita, né prima né in un secondo tempo.
Non a caso, i principi della revocatoria vengono spesso rintracciati in contesti in cui siano presenti modalità di pagamento non del tutto chiare, come ad esempio versamenti in contanti di una parte dell’ammontare complessivo, rilascio cambiali o assegni bancari, pagamento con criptovalute, versamenti anticipati o postdatati rispetto alla compravendita ect. Invece, un versamento contestuale munito di quietanza in atto pubblico notarile, garantisce e tutela in pieno il pagamento effettuato fino ad eventuale querela di falso, veicolando con sè una concreta difficoltà ad espletare revocatoria, in dipendenza delle complicazioni in essere rispetto a poter dimostrare l’eventus damni. Parimenti, l’acquisto tramite attivazione di un mutuo ed iscrizione d’ipoteca contestuale, arricchisce l’intera operazione di concretezza e veridicità, indebolendo eventuali azioni revocatorie.