Uno dei problemi maggiormente legati all’acquisto di un immobile è rappresentato dal rischio di revocatoria

La revocatoria può essere sia ordinaria (art. 2901 ss. Cod. Civ.) che fallimentare (art. 67 L.F.). Questo succede in quanto spesso – soprattutto nell’ambito di quelle vendite che non implicano l’accensione di un mutuo lato acquirente – il soggetto venditore omette la presenza di creditori, mascherando la cosa dietro un prezzo di acquisto molto vantaggioso o, ancora, prediligendo a trattare in maniera rapida rifacendosi ad una prezzistica al ribasso.

La revocatoria

L’azione revocatoria ordinaria disciplinata dagli artt. 2901 e ss. c.c., rappresenta una soluzione a tutela delle garanzie patrimoniali dei creditori, in virtù della quale questi ultimi possono pretendere – appurate determinate circostante – la dichiarazione di inefficacia nei loro confronti riguardo quegli atti di disposizione del patrimonio (donazione, vendita, abitazione, usufrutto, ect.), tramite cui i debitori abbiano arrecato pregiudizio nei loro riguardi.

Il creditore può espletare l’azione revocatoria entro cinque anni a partire dal momento in cui è stato riconosciuto ed attuato l’atto pregiudizievole.

Al fine di poter esercitare l’azione revocatoria lato creditore, è necessaria la presenza di tre presupposti fondamentali:

1. 1. Scientia Fraudis: il creditore è tenuto a dimostrare che il debitore fosse consapevole di procurargli un danno per mezzo dell’attivazione dell’atto dispositivo;

1. 2. Consilium Fraudis: qualora l’atto dispositivo si verificasse prima dell’insorgere del credito, questo corrisponderà alla circostanza mediante la quale lo stesso atto risulti dolosamente preordinato, con l’obiettivo di pregiudicare il soddisfacimento del medesimo;

1. 3. Eventus Damni: l’azione revocatoria può essere espletata solo nell’eventualità in cui implichi un pregiudizio concreto e tangibile nei confronti del creditore, ostacolato nel soddisfare la riscossione del proprio credito sul patrimonio residuo del debitore

Gli effetti

Nel caso in cui venga confermata la revocatoria, gli effetti dell’atto saranno da considerarsi inefficaci tra il creditore (fautore dell’azione), il venditore e l’acquirente. Di conseguenza, qualora si acquisti un immobile e si riceva una sentenza di revocatoria, il creditore del soggetto che ha venduto l’immobile sarà abilitato a mettere all’asta lo stesso immobile, anche se adesso il proprietario della struttura corrisponde ad un soggetto terzo. Vien da sè quindi che ricevere una revocatoria comporta un rischio grave e concreto. Un rischio che può inoltre rivelarsi duraturo nel tempo, dal momento che potrebbero anche trascorrere degli anni tra l’acquisto dell’immobile e l’attivazione della revocatoria.

Come evitare il rischio revocatoria

Come fare quindi per evitare il rischio di vedersi attivata una revocatoria sull’immobile acquistato? In sostanza, bisogna evitare che si concretizzino quei presupposti che possano fagocitare il sorgere di una revocatoria. Naturalmente però, evitare l’origine di tali presupposti non è un’azione facile.

Elenchiamo di seguito alcune strategie che possono comunque aiutare a limitare tale problematica, fornendo alcune armi e disposizioni vantaggiose in merito:

1. pretendere l’inserimento di una dichiarazione sottoscritta dal venditore, in cui venga espressa l’assenza di posizioni debitorie pregresse;

2. chiedere la redazione di una perizia tecnica che provi la congruità del valore di compravendita rispetto al valore di mercato del cespite e procedere poi a far registrare la perizia suddetta presso il Tribunale. Si tratta di un’azione di fondamentale importanza per evitare il rischio di revocatoria, dal momento che è proprio quando la vendita è avvenuta ad un prezzo troppo basso, che di solito viene dichiarata l’inefficacia dell’atto

3. nel caso in cui il venditore corrisponda ad un imprenditore, richiedere i bilanci degli ultimi 5 anni, ottenendo un elenco di eventuali creditori con i vari importi da soddisfare. Nell’eventualità di importi superiori a 10.000 euro, chiedere se siano presenti garanzie personali prestate;

Continuare a tutelarsi

4. in caso di più creditori, ognuno con importi superiori a 10.000 euro, pretendere dal venditore di munirsi di consenso scritto dei creditori alla vendita, ossia espletare diverse trattative di saldo e stralcio, ognuna per singolo creditore;

5. procedere sempre alla trascrizione del contratto preliminare di acquisto;

6. versare l’intero importo dovuto attraverso strumenti e mezzi tracciabili, tenendo presente che in questi casi è sempre preferibile l’ottenimento di un mutuo.

Com’è facilmente intuibile, quelle appena elencate corrispondono solo ad un elenco parziale di tutte le azioni potenzialmente attuabili per evitare la revocatoria. La messa a punto di una strategia valida implica una conoscenza vasta ed approfondita dei dettami legislativi sul tema, una conoscenza che richiede un aggiornamento tangibile e costante nel tempo, ecco perchè è sempre consigliabile rivolgersi ad avvocati esperti in materia.