Il saldo e stralcio immobiliare si riferisce ad un procedimento piuttosto articolato, basato sull’art. 1965 c.c.

Qualora il saldo e stralcio sui beni immobiliari dovesse ottenere un esito positivo, questo garantirà l’estinzione della posizione di debito dell’utente, in subordino alla vendita di un immobile di norma messo a pignoramento, evitando che quest’ultimo venga ceduto tramite il relativo processo di vendita all’asta ad un prezzo che magari potrebbe anche rivelarsi inferiore rispetto al totale del debito complessivo contratto dall’utente.

La buona riuscita di questo tipo di procedimento implica quindi che il debitore ottenga a priori un accordo stragiudiziale con i propri creditori in essere implicati nella procedura esecutiva, in merito alla determinazione di un importo più basso da corrispondere tramite saldo e stralcio rispetto a quello che era l’importo totale d’origine.

Ma come si sviluppa nel dettaglio una procedura di saldo e stralcio e quali sono tutti i passi da compiere? Scopriamolo insieme.

Valutazione dell’immobile in pignoramento

La pratica di saldo e stralcio implica l’opportunità di vendere l’immobile pignorato – tendenzialmente assoggettato ad un mutuo ipotecario – ad una cifra più alta rispetto a quella che i creditori pensano di poter ottenere tramite la vendita all’asta del bene in oggetto.

In una fase preliminare quindi relativamente all’avvio della pratica, sarà d’obbligo effettuare una perizia sull’immobile di riferimento, in modo da determinarne subito il prezzo di vendita esatto. Risulterà pertanto necessario capire se il prezzo di vendita rilevato dalla perizia sia sufficiente a soddisfare il debito che ha determinato lo stesso pignoramento, inclusi i costi complessivi dell’intera procedura.

L’istituto di credito e/o i creditori vari non saranno propensi ad accettare una proposta di saldo e stralcio se credono di riuscire ad ottenere la copertura dell’intera cifra di debito tramite i classici meccanismi di vendita giudiziali.

Saldo e stralcio dei beni immobiliari: l’acquirente e l’accordo con i creditori

Una volta stabilito in positivo l’eventuale prezzo di vendita dell’immobile in esame si passerà al cuore della procedura, in cui sarà necessario:

1. trovare un acquirente disposto a comprare l’immobile nell’ambito di una procedura di saldo e stralcio;

2. stipulare un accordo con i creditori rispetto ad una cifra minore che il debitore sarà tenuto a pagare per estinguere il proprio debito;

3. sviluppare una scrittura privata che vada ad ufficializzare l’accordo dettagliato sopra e riesca – nel contempo – a tutelare il complesso dei diritti e degli interessi delle due parti;

La parte centrale della procedura – come visto – sarà quindi caratterizzata da tutta una serie di azioni tese a strutturare un accordo che permetta di procedere in sicurezza e tranquillità verso l’ultima fase del processo di stralcio immobiliare.

Vendita del bene e rinuncia agli atti

Una volta stipulato l’accordo tra debitore, acquirente e creditore/i, sarà possibile attivare la vendita effettiva dell’immobile, da eseguire in Tribunale davanti al Giudice dell’Esecuzione nell’ambito di un’udienza ad hoc presenziata dal notaio rogante.

Nel corso dell’udienza:

1. il debitore firma l’atto di compravendita;
2. l’acquirente consegna il corrispettivo al notaio;
3. i creditori rinunciano all’esecuzione a norma dell’art. 629 c.p.c.;
4. il Giudice dichiara estinta la procedura e ordina la cancellazione del pignoramento;
5. il notaio consegna la somma ai creditori secondo gli accordi stipulati in precedenza (prestando anche il consenso all’eventuale cancellazione di ipoteche);
6. l’acquirente sottoscrive l’atto.

Per concludere

In sintesi, la procedura di saldo e stralcio permette al debitore di estinguere la propria posizione di debito, consentendo in contemporanea al creditore il recupero parziale del proprio credito ed eliminando il rischio di eventuali procedure esecutive. Di riflesso, l’acquirente potrà acquistare un immobile ad una cifra molto più bassa rispetto al valore di mercato.

Bisogna comunque considerare che non sempre i creditori accoglieranno una proposta di saldo e stralcio, a maggior ragione se questi ultimi realizzano la possibilità di poter ripristinare il proprio credito quasi del tutto o ad ogni modo in cifre maggiori rispetto all’offerta di stralcio avanzata. Inoltre, la possibilità di vedersi accettata una proposta di saldo e stralcio risulterà più problematica nel caso della presenza di altri beni pignorabili.

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