Cos’è il saldo e stralcio immobiliare? Il saldo e stralcio immobiliare rappresenta un accordo legale tra il debitore e il creditore.

Grazie all’accordo di saldo e stralcio immobiliare, il debitore e il creditore risolvono il debito ad una somma inferiore rispetto a quella effettivamente dovuta.

Infatti, la rinegoziazione e l’eliminazione del debito immobiliare consiste nell’offrire ai creditori un pagamento inferiore rispetto al debito iniziale, al fine di saldare ed eliminare il debito originario.

Il significato del saldo e stralcio immobiliare

Il significato primario della pratica di saldo e stralcio è quello di estinguere il debito ed ottenere la cancellazione completa dell’obbligazione senza ulteriori richieste di restituzione di denaro da parte del creditore per la somma pagata in meno.

Attraverso la rinegoziazione e l’eliminazione del debito immobiliare, si concorda con i creditori (ad esempio, una banca) un prezzo di vendita inferiore dell’immobile pignorato, al fine di renderlo appetibile per l’acquisto da parte di un acquirente.

Con lo stralcio del debito, nessun creditore potrà in futuro richiedere ulteriori somme di denaro al debitore.

L’acquirente dell’immobile, invece, dovrà formalizzare l’acquisto presso il Tribunale. Infatti, attraverso l’accordo tra le parti (debitore, creditore, acquirente), il notaio redigerà l’atto notarile presso il Tribunale: il pagamento del prezzo comporterà la rinuncia del creditore ad ulteriori azioni giudiziarie.

Grazie alla rinuncia del creditore ad ulteriori azioni giudiziarie, il debitore sarà liberato in modo PERMANENTE dal debito.

Pertanto, tramite la rinegoziazione e l’eliminazione del debito con rinuncia alle azioni giudiziarie, come vedremo successivamente, il debitore chiuderà i conti con i debiti e il suo nome potrà essere cancellato dal CRIF – il Registro dei cattivi pagatori – cancellazione che gli permetterà così di ottenere nuovi, eventuali finanziamenti e di poter utilizzare una carta di credito.

Saldo e stralcio immobiliare: la proposta

È importante sottolineare che un creditore non sempre accetterà una proposta di saldo e stralcio immobiliare.

Infatti, affinché il creditore accetti un importo inferiore, devono sussistere determinate condizioni oggettive.

Tuttavia, non è sempre facile che tali condizioni si verifichino.

Infatti, com’è comprensibile, non è semplice ottenere l’accettazione da parte di un creditore per un importo inferiore rispetto al debito effettivo.

Ma vediamo subito quando è possibile applicare la procedura di saldo e stralcio immobiliare.

L’applicazione del saldo e stralcio immobiliare

La procedura di saldo e stralcio immobiliare è applicabile:

1. 1. Sempre, senza necessità di un provvedimento giudiziario per la sua attuazione.
   • 2. In qualsiasi settore, non solo nell’ambito immobiliare. Ad esempio, è possibile proporre un saldo e stralcio del debito nei confronti di altri soggetti, come una società finanziaria per un prestito non pagato. O ancora, è possibile proporre un saldo e stralcio con una società di recupero crediti che gestisce pagamenti non effettuati per le utenze.

Saldo e stralcio: quanto offrire

In un processo di saldo e stralcio immobiliare, ci si chiede spesso quanto offrire al creditore. Questa è una domanda legittima poiché chi è indebitato desidera avere l’opportunità di estinguere il debito e liberarsi definitivamente dal suo peso.

Purtroppo, non esiste una risposta universale a questa domanda. Non si può stabilire una percentuale fissa sul debito applicabile a tutti i casi, poiché ogni situazione debitoria è unica.

Inoltre, occorre considerare le diverse condizioni che influenzano la decisione del creditore di accettare o rifiutare una proposta di stralcio immobiliare. La proposta potrebbe essere accettata solo se risulta vantaggiosa per il creditore.

In generale, possiamo dire che la proposta di stralcio è più allettante per il creditore quando l’importo del debito è elevato e la probabilità di pagamento completo è bassa. Il creditore potrebbe essere particolarmente interessato a evitare la vendita all’asta dell’immobile.

Ciò è dovuto al fatto che la vendita all’asta richiede molto tempo affinché il creditore possa ottenere il proprio credito. Durante questo periodo, si accumulano interessi di mora che il debitore dovrebbe corrispondere al creditore. Inoltre, non è garantito che il creditore riceva il pagamento degli interessi dalla vendita all’asta, poiché spesso tali interessi vengono coperti dalle spese dell’asta stessa.

È probabile che il credito soddisfatto con la vendita all’asta dell’immobile non corrisponda pienamente alle richieste del creditore (cioè il debito originale più gli interessi di mora). La percentuale da offrire per la liquidazione del debito può variare, in alcuni casi, tra il 70% e il 60% dell’importo originario del debito.

Tuttavia, questa valutazione può essere fatta solo dopo un’analisi completa delle condizioni che influenzano la trattativa di liquidazione.

Le parti coinvolte

Chi sono i soggetti coinvolti nell’ambito di una pratica di stralcio immobiliare?

I soggetti coinvolti nelle procedure sono:

1. 1. Il debitore

2. Il creditore (o i creditori)

3. L’acquirente

Il debitore è la parte che ha un debito verso uno o più creditori.

Nel contesto di una procedura di saldo e stralcio immobiliare, il debitore è un soggetto che incontra difficoltà nel rimborso del debito.

Nel peggiore dei casi, potrebbe essere già coinvolto in una procedura esecutiva di pignoramento immobiliare promossa dal creditore principale.

In questo caso naturalmente, l’obiettivo principale del debitore è eliminare il proprio debito.

L’importo che il debitore deve restituire include il capitale e gli interessi maturati.

Il creditore

Il creditore è la parte che ha un credito nei confronti del debitore e ha avviato la procedura di pignoramento dell’immobile.

Il creditore deve ricevere l’importo stabilito, comprensivo del capitale e degli interessi, entro una determinata scadenza.

Nel contesto della procedura di esecuzione immobiliare, i creditori possono essere distinti in due tipologie, in base al loro coinvolgimento nella procedura stessa:

1. Creditore principale: è il creditore che ha iniziato per primo l’azione di pignoramento nei confronti del debitore. Di solito, si tratta della banca che si rivolge al Tribunale perchè per esempio ha un’ipoteca sull’immobile del debitore che non sta pagando le rate bancarie.

1. Creditore chirografario: è il creditore che si è unito alla procedura in un secondo momento, dopo l’avvio dell’azione da parte del creditore principale. Questo creditore ha avuto notizia dell’apertura della procedura ed è intervenuto successivamente, notificando l’esistenza di un ulteriore credito/i da parte del debitore in questione.

La distinzione tra creditore principale e creditore chirografario è importante perché con i proventi della vendita dell’immobile all’asta, il giudice liquiderà prima il creditore principale e successivamente quelli chirografari.

In ogni caso, indipendentemente dalla tipologia, l’obiettivo principale di un creditore è quello di ottenere il rimborso dell’importo a lui dovuto e, possibilmente, recuperare il debito in tempi rapidi.

E l’acquirente?

L’acquirente, nell’ambito di una procedura di saldo e stralcio immobiliare, è colui che si propone di acquistare l’immobile pignorato.

L’immobile per il quale il debitore e il creditore hanno precedentemente raggiunto un accordo per la rinegoziazione e l’eliminazione del debito immobiliare.

In presenza di una procedura esecutiva, l’acquirente svolge un ruolo fondamentale per il successo e l’efficacia della procedura stessa.

Infatti, è il terzo soggetto attraverso il quale è possibile attuare quanto concordato tra debitore e creditore.

Per il buon esito della procedura di saldo e stralcio immobiliare, l’acquirente deve avere la liquidità necessaria per acquistare l’immobile, o comunque deve aver ottenuto un mutuo per l’acquisto.

Le esigenze principali dell’acquirente sono quelle di acquistare un immobile che risulti:

• 1. Privato da debiti e da ogni forma di difetto o abuso
• 2. Al miglior rapporto qualità-prezzo
• 3. Che soddisfi le sue necessità abitative.

Meccanismi e procedure

Il processo di saldo e stralcio immobiliare si articola in diverse fasi:

1. 1. Analisi dell’Expertise e incarico legale
2. 2. Accesso alla documentazione
3. 3. Negoziazione con i creditori

Esamineremo ora nel dettaglio ciascuna fase per comprendere appieno come funziona il meccanismo di saldo e stralcio immobiliare.

Analisi dell’Expertise e incarico legale

Il punto di partenza consiste nell’analisi dell’Expertise relativa all’immobile oggetto della vendita all’asta e, più in generale, di tutta la documentazione correlata alla procedura.

L’obiettivo dell’analisi dell’Expertise è ottenere informazioni utili per valutare la fattibilità dell’operazione.

Alcune delle informazioni rilevanti per una prima valutazione includono:

• 1. La situazione catastale dell’immobile
• 2. La descrizione delle condizioni dell’immobile
• 3. Il valore stimato dell’immobile
• 4. L’ammontare del debito

Per ottenere informazioni complete dall’Expertise, è necessaria l’autorizzazione e l’incarico legale da parte del debitore ad un professionista specializzato nella pratica di saldo e stralcio.

Accesso alla documentazione

In questa fase, il professionista esamina e analizza l’intera documentazione relativa alla procedura di esecuzione immobiliare.

L’obiettivo è ottenere il maggior numero possibile di informazioni sull’immobile al fine di valutare la possibilità di proporre un saldo e stralcio ai creditori.

Ad ogni modo, ci sono informazioni che non possono essere ottenute semplicemente leggendo la documentazione, ma che derivano dalla fiducia reciproca tra il debitore e il professionista incaricato di accedere ai documenti.

È per questo motivo che è importante selezionare attentamente il professionista a cui delegare l’accesso alla documentazione.

Negoziazione con i creditori

Dopo aver consultato l’intera documentazione della procedura, è possibile identificare i creditori che hanno avviato il processo di pignoramento (creditori principali) e quelli che sono intervenuti successivamente (creditori chirografari).

Questa è la fase in cui si entra in contatto con i creditori.

Gli obiettivi di questa fase sono:

• 1. Stabilire l’importo del debito con ciascun creditore.
• 2. Verificare la disponibilità per una proposta di stralcio immobiliare.

Dopo aver valutato l’entità del debito, è possibile determinare se conviene proporre un saldo e stralcio immobiliare anziché procedere con la vendita all’asta dell’immobile.

Al termine di questa fase, è possibile formulare una proposta ai creditori, presentando loro un accordo di stralcio.

Il successo della negoziazione dipende dalla capacità del professionista di presentare un’offerta vantaggiosa per tutte le parti coinvolte: il debitore, i creditori e l’acquirente.

È fondamentale coinvolgere tutti i creditori nella trattativa in modo che il debitore possa liberarsi definitivamente dai debiti.

L’esito finale della negoziazione deve portare all’ottenimento di una Rinuncia agli atti da parte di tutti i creditori.

E se il debitore non ha soldi?

Posso proporre uno stralcio immobiliare al mio creditore anche se non ho soldi?

Chi si trova nella drammatica situazione di pignoramento e vendita all’asta della propria casa, si confronta con il rischio concreto di non riuscire a rimborsare completamente i creditori con i proventi della vendita.

Infatti, quando si vende una casa all’asta, il debitore si trova ad affrontare i suoi peggiori incubi come:

• 1. La perdita della casa all’asta ad un prezzo che non copre l’intero importo del debito.
• 2. Il rischio che i creditori esercitino i propri diritti anche dopo l’asta, richiedendo al tribunale di mettere in vendita altri beni di proprietà del debitore.

Come già accennato, è possibile evitare un simile scenario qualora si verifichino le condizioni per proporre un saldo e stralcio immobiliare.

Se ti trovi nella situazione di avere la tua casa all’asta o prossima alla vendita all’asta, il saldo e stralcio immobiliare rappresenta un’opportunità significativa e concreta per liberarti dai debiti.

Tuttavia, come si è intuito, per portare a termine il processo di stralcio immobiliare, è necessario agire con cautela.

È fondamentale analizzare la situazione debitoria e proporre al creditore un’offerta valida per estinguere il debito.

In breve, è necessario affidarsi ad un esperto in grado di proporre una conciliazione vantaggiosa per il debitore.

Se la tua casa è stata pignorata, rivolgiti agli esperti di ADifesa.

Gli esperti di ADifesa

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