Le rate del mutuo rappresentano ancora le voci di spesa più concrete per i singoli o le famiglie, oltre ad essere un onere finanziario molto importante.

Soprattutto quando i pagamenti lievitano a dismisura. La Confconsumatori ha elargito alcuni consigli dedicati a quei proprietari di casa che vessano in condizioni di difficoltà relativamente al pagamento delle rate del proprio mutuo.

Partiamo da un dato certo: i tassi dei mutui sono decisamente in crescita.

In coda a circa un decennio di tregua, a partire dalla scorsa estate i tassi sono infatti tornati ad aumentare.

Questo nuovo quadro risulta assolutamente problematico, soprattutto per coloro i quali avevano sottoscritto in precedenza dei mutui a tasso variabile, in quanto i soggetti in questione vedranno aumentare le proprie rate mensili sempre di più, di mese in mese.

La crisi finanziaria, inoltre, ha reso complicata per molte persone la possibilità di mantenersi in linea con la corresponsione delle varie rate, esponendo queste al rischio di diventare inadempienti o ancora insolventi.

La nuova Legge di Bilancio si è dimostrata comunque subito pronta ed efficace nell’offrire una serie di strumenti utili, rivolti a chi si trova immerso in problematiche finanziarie di questo tipo. Nell’ambito delle soluzioni possibili, troviamo il Fondo Sospensione Mutui Prima Casa e la possibilità di rinegoziare il mutuo, traslandolo così dal tasso variabile a tasso fisso.

Il Fondo sospensione mutui

La Confconsumatori ha messo a disposizione tutta una serie di info e consigli utili per tutti coloro che ne avessero l’esigenza in caso di aumento del tasso del proprio mutuo. Il Fondo sospensione mutui per l’acquisto della prima casa – fondo introdotto nel corso dell’emergenza Covid e prorogato fino al 31 Dicembre 2023 grazie all’ultima Legge di Bilancio – implica l’opportunità di poter sospendere temporaneamente le rate del mutuo fino a 18 mesi.

Esistono alcune circostanze in cui questa prestazione può essere impiegata:

1. Insorgenza di condizioni di non autosufficienza o invalidità

2. Cessazione del rapporto di lavoro

3. Perdita temporanea o sospensione del lavoro

4. Riduzione dell’orario di lavoro.

Rispetto ai lavoratori autonomi, i relativi criteri di ammissibilità si fondano su una diminuzione del fatturato superiore al 33% su base trimestrale.

I mutui che possono beneficiare di tali agevolazioni, potranno detenere un importo massimo pari a 400.000 euro.

Ma non è tutto. Il Fondo sostiene inoltre il 50% degli interessi che matureranno durante il periodo di sospensione e suddetta sospensione delle rate dei mutui deliberati per il Fondo verrà reiterata qualora il regolare ammortamento dei pagamenti sarà ripreso per almeno tre mesi. Insomma, si tratta di una concreta e positiva soluzione per chi vessa in serie difficoltà di questo tipo e non sa più come mantenersi in linea con i pagamenti.

La sospensione del mutuo

Al fine di ottenere la sospensione temporanea del mutuo sulla prima casa, non risulta necessario fornire l’indicatore della propria situazione economica equivalente – più comunemente detto ISEE . In questo caso peculiare, risulterà infatti sufficiente scaricare tutta la documentazione necessaria sul sito della Consap – Concessionaria Servizi Pubblici Assicurativi – per poi presentarla presso la banca o l’ente finanziario che ha concesso il mutuo, il quale procederà alle dovute verifiche analitiche, comunicandone in ultimo l’accettazione.

Nota bene: per poter ottenere la sospensione del proprio mutuo, si potrà anche contattare la banca di riferimento, esplicitando il proprio quadro finanziario e le motivazioni peculiari per cui si sta richiedendo la sospensione.

A prescindere dal contesto, la banca potrà proporre la possibilità di sospendere il pagamento delle rate per un arco di tempo determinato e per le cause più svariate, come ad esempio la perdita temporanea del proprio reddito oppure un avvenimento non previsto.

Ad ogni modo, è fondamentale sottolineare che la sospensione del mutuo potrà avere conseguenze negative, come ad esempio una spesa maggioritaria in termini di interessi, oltre che un naturale prolungamento del periodo di rimborso.

La rinegoziazione del mutuo

Come già accennato sopra, un altro vantaggio importante a cui potrà accedere chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile, è la rinegoziazione con conversione a tasso fisso.

Come già previsto dalla Legge di Bilancio, sarà sempre possibile richiedere all’istituto di credito di riferimento la conversione del tasso variabile in tasso fisso, e per alcuni profili di mutuo, la banca sarà obbligata a soddisfare tale richiesta.

Ma attenzione! Potranno godere di questo beneficio solo i detentori di mutuo con un reddito ISEE non superiore a 35.000 euro e in regola con i pagamenti.

Insomma, chi ha attivato un mutuo e si trova in una condizione in cui le rate sono aumentate in maniera imprevista, esiste una soluzione! Basterà analizzare le ragioni di un tale aumento e indagare circa le possibili soluzioni. Sia nel caso di sospensione o rifinanziamento, ci sono tutta una serie di opportunità disponibili atte a mantenere il controllo sui pagamenti.

Saldo e stralcio del mutuo ipotecario

Un mutuo ipotecario corrisponde ad un finanziamento a lungo termine – si parla di oltre 15 anni – il quale va a prevedere un rimborso graduale della cifra totale, tramite il pagamento di una serie di rate periodiche, caratterizzate da una quota capitale (restituzione del capitale ricevuto) e una quota di interesse (corrispondente alla retribuzione della banca per il prestito ottenuto). Bisognerà sempre mettere in conto che in base ai periodi della vita e trattandosi di un tempo assolutamente lungo, non sempre ci si ritroverà nelle condizioni di poter soddisfare con regolarità il pagamento delle varie rate mensili.

Mutuo ipotecario a saldo e stralcio

Il saldo e stralcio del mutuo ipotecario corrisponde ad un accordo contrattuale stipulato tra l’utente e l’istituto di credito che ha concesso il prestito, con cui si concorderà di chiudere la posizione debitoria tramite il pagamento di una cifra inferiore rispetto a quella dovuta all’inizio, ma rispettosa delle tempistiche e delle modalità entro cui doverla corrispondere.

Parliamo quindi di un accordo bilaterale in versione scritta, che dovrà essere firmato alla presenza degli avvocati (o dei consulenti finanziari) tra creditore e debitore, nell’ambito del quale si stabilirà la somma di denaro specifica, deputata ad estinguere del tutto il debito iniziale.

In altre parole, il saldo e stralcio prevede una proposta entro cui andrà indicata la somma massima che si intende rimborsare e la modalità di pagamento che ci si impegna a rispettare.

L’abilità consiste naturalmente nel presentare tale proposta come vantaggiosa anche per la banca, in modo tale da indurre quest’ultima ad accettare una tale possibilità, evitando il rischio che lo stesso istituto di credito proceda alla vendita all’asta dell’immobile pignorato. Parliamo di una proposta che per essere davvero efficace dovrebbe essere accompagnata da una relazione che dettagli le motivazioni e le circostanze intrinseche che giustifichino la stessa presentata alla banca.

La banca

Attenzione! Non è detto che la banca accetti la proposta solo per il fatto di averla ricevuta. Una cifra troppo ridotta potrebbe indurre l’istituto di credito a proseguire con le procedure di pignoramento, nella speranza di ottenere una somma maggiore dalla vendita all’asta; ma nello stesso tempo, una cifra troppo elevata potrebbe risultare non sostenibile per il debitore e rendere così nullo l’accordo.

In altre parole, il saldo e stralcio non è un diritto che spetta al debitore, bensì un accordo transattivo siglato dalle due parti (debitore e creditore), entrambe d’accordo circa la convenienza di una tale transazione.

Non esistono a livello legislativo delle condizioni minime da rispettare affinché un accordo di saldo e stralcio sia ritenuto valido; d’altra parte, il debitore dovrà dimostrare l’impossibilità di estinguere il proprio debito secondo le condizioni stabilite al momento della stipula del prestito originario.

Inoltre, non bisogna dimenticare che anche il grado dei ritardi incide sulla fattibilità rispetto ad un’eventuale approvazione di accordo di saldo e stralcio del mutuo ipotecario. Cosa significa questo? Con il lievitare dell’insoluto, aumentano le spese legali di recupero dell’ente erogatore e di conseguenza diminuiscono le possibilità che l’importo venga ritenuto soddisfacente.

Esercitare il saldo e stralcio sul muto da ipoteca

La richiesta di saldo e stralcio dovrà essere inoltrata alla banca con una lettera, nella quale si indica chiaramente la volontà di proporre un’operazione di saldo e stralcio riportando:

1. I dati identificativi del mutuo in oggetto

2. La somma che si è sicuri di potere pagare

3. Le tempistiche entro le quali si vuole eseguire il pagamento a saldo

Di norma, il debitore procede a rimborsare l’importo concordato entro due o tre rate estinguendo così il debito iniziale, o ancora in una sola soluzione. Bisognerà quindi tenere in considerazione alcune tempistiche che risultino accettabili e plausibili per la banca. Di nuovo, le cifre integrate all’interno della proposta dovranno risultare tali da convincere la controparte a ritenere l’offerta efficace, conveniente e vantaggiosa.

I professionisti di ADifesa

I consulenti finanziari professionisti come quelli di ADifesa, si occupano di assistere il cliente su come strutturare una proposta di saldo e stralcio corretta e che possa risultare allettante per la controparte. I professionisti del saldo e stralcio infatti possono ponderare il valore di realizzo plausibile della vendita di una casa all’asta, che chiaramente risulta sempre inferiore rispetto al valore nominale del debito e che quindi lascerebbe il creditore insoddisfatto. I professionisti si occuperanno inoltre di moderare la trattativa in modo da convincere l’ente erogatore del prestito dei vantaggi contenuti nella proposta rispetto a tutte le altre alternative che dovranno perciò essere scartate. Richiedi subito una consulenza gratuita e mettiti in contatto con uno dei migliori studi presenti sul mercato. Scopri subito se hai diritto ad un annullamento del debito.